随着产业升级与经济结构转型发展，如何让老厂房“变废为宝”，俨然成为地方政府需要解决的新挑战。

与之对应的是，越来越多产业资本与专业投资机构“接连入场”。

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近日，普洛斯东莞新沙物流园正式开业，其前身是一家台资企业食品生产老厂房。

“由于这家台资企业产品升级，上述厂房被闲置。但我们发现它地处广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座港口，且契合当地着力培育的以粮油为基础的特色食品饮料产业集群。于是我们在2019年收购了相关厂房并进行重新定位与更新升级，将它打造成服务大湾区的大制造、大消费综合供应链服务基地。” 普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪接受本报记者独家专访时直言。

在她看来，老厂房改建的成功关键，主要在于与地方政府部门沟通其在产业升级的精准定位。因为老厂房改建牵扯面比较广泛，比如地方政府会关注土地利用率是否明显提升，老厂房改建能否契合当地着力打造的新兴产业规划，改建后的产业园区物流基地能否给当地带来更大的招商引资竞争力，能否带动当地相关产业更蓬勃发展等。这需要产业资本与专业投资机构在老厂房改建规划期间与地方政府开展深入沟通，并获得后者的充分认可。

“此外，我们还注意到，越来越多企业在入驻时，也对老厂房改建项目的节能减排提出很高的要求。”赵明琪向记者透露。究其原因，众多企业产品销往欧美，需满足欧美买家对产品环保生产运输的诸多环保要求，包括物流基地是否符合欧美的减排标准。

记者多方了解到，尽管老厂房改建面临诸多挑战，但近年产业资本与专业投资机构仍青睐有加。这背后，是随着国内公募REITS持续扩容与新基建项目资产证券化兴起，令他们看到新的投资运营新模式——只要他们能将老厂房改建成物流基地或产业园区并获取长期稳健的租金收入，就有较高几率将这类资产装入公募REITS或私募型基建资产证券化产品，通过货币化回笼资金，实现良好的投资业绩。

但是，要实现上述资本运作，产业资本与专业投资机构需具备诸多能力，其中包括专业的老厂房改建实力令空间利用最大化、打造更多元化的产业业态、拥有丰富的客群基础以应对经济周期波动变化等。

一位涉足老厂房改建投资的新基建投资基金负责人告诉记者，目前具备这些能力的专业投资机构仍不多，因为这些能力都需要大量实践才能持续积累。

老厂房改建项目投资的“成功钥匙”

记者获悉，老厂房改建的操作难度，更甚于新建一个产业园区或物流基地。究其原因，一是改建成本可能更高，另一方面整个项目改建规划需高度契合当地政府的产业发展规划，并具备足够的可操作性。

记者获悉，普洛斯东莞新沙物流园从收购到改建完成，普洛斯总计投入约10亿元人民币，出资方主要是普洛斯中国的物流开发基金。

赵明琪告诉记者，从接触上述台企食品生产老厂房起，普洛斯一直与当地政府保持紧密沟通，了解当地政府对这个老厂房改建的想法，包括当地政府对老厂房更新、规范操作、容积率、产业发展规划、产业配比等方面的各项要求。

在她看来，对老厂房改建，地方政府更关注改建后的新产业（300832）园区或物流基地能否带来新的新兴产业发展空间，能否给当地带来更大的经济发展动能与获利；此外，相关改建项目是否符合当地规划导向，能否带来新的招商引资竞争力等。

记者获悉，鉴于普洛斯东莞新沙物流园的前身具备食品加工资质，加之当地政府着力培育以粮油为基础的特色食品饮料产业集群，普洛斯决定将它定位成一个以食品供应链和食品冷链为主、结合生产及物流服务的基地进行规划改建。

“原本这个老厂房所在的区域就是一个不错的供应链节点，附近有码头，处于广深之间，同时它原本又是一家食品加工厂，已获得食品加工等相关资质，因此我们致力于将普洛斯东莞新沙物流园做到产、仓、配三个功能的结合。”赵明琪向记者指出。这背后，是近年预制菜产业与烘焙食品的迅速崛起，也令相关企业需要产-仓-配一体化的设施，大幅提升食品加工-仓储-配送效率，令消费者能品尝更新鲜的美食，进一步强化企业的业务竞争力。

记者获悉，目前普洛斯东莞新沙物流园已吸引多家行业头部客户入驻，开业出租率约90%，其中不乏知名食品餐饮品牌、冷链物流及配套企业，助力当地特色食品饮料产业集群培育与结构性升级。

值得注意的是，老厂房改建项目能否“重获生机”，除了精准定位与规划改建执行力，还需在数字化管理与自动化设备部署升级，以及节能减排等方面“下功夫”。

这背后，是产业迭代升级令企业对产业园区或物流基地提出越来越高的要求，一是产业园区能否实现空间利用最大化，令企业供应链管理“降本增效”，二是物流基地是否配备大量自动化设备，进一步提升商品仓储-分拣-运输效率；三是园区运营能否达到欧美的节能减排要求。

尤其是园区的节能减排成效，日益成为企业入驻的重要评估标准。究其原因，很多产品远销欧美的企业，都面临欧美买家对产品生产-仓储-运输的减排节能要求，其中仓储物流园区是否符合欧美节能要求，也是欧美买家是否采购相关产品的一项重要考量依据。

赵明琪告诉记者，在重建方案设计与实施过程，普洛斯通过采取节能降碳措施并充分利用可再生能源，令普洛斯东莞新沙物流园预计每年减少逾1800吨二氧化碳排放量，且经德国莱茵TUV与英国建筑研究院（BRE）联合制定的“净零碳建筑认证评价体系”评估，这个园区成为国内首个获得“卓越级”净零碳建筑认证的物流园区。

在她看来，随着老厂房改建项目日益增多，普洛斯发现企业客户与地方政府的定制化要求日益明显。比如此前普洛斯通过老厂房重建改造，为理想汽车定制了北京研发总部。这个由老厂房改建的顺义汽车科创产业园不仅要满足理想汽车对高标准产业基础设施的需求，还要有力支持顺义区汽车产业加速实现从“制造、销售”，到“高端研发、制造”的转型升级。

“2018年我们还收购了昆山华成织染有限公司厂房项目，结合地方政府产业规划，将它改造成智能制造科技产业园区，目前已引入11家智能机器人及产业链上下游科创企业，初步形成产业集聚效应。”赵明琪指出。

各路资本布局老厂房改建的算盘与挑战

记者多方了解到，近年众多产业资本与专业投资机构纷纷介入老厂房改建项目投资运营。

究其原因，一是这些老厂房主要集中在一线城市，鉴于这些城市土地仍具稀缺性，老厂房改建能令资本方获取地段颇佳的土地，通过改建运营获取较高的投资回报；二是随着公募REITS持续扩容与基建资产证券化浪潮兴起，越来越多资本也嗅到新的资本运作商机——将老厂房改建成契合当地产业发展的新型产业园区或物流基地，并吸引大量企业入驻获取长期稳健的租金等收益，就有较高几率将这类资产装入公募REITS或私募型基建资产证券化产品，通过货币化回笼资金，实现良好的投资业绩。

但是，作为资本密集型产业，老厂房改建面临的投资风险也不低。一方面老厂房改建规划需与当地政府深入沟通，逐一取得多个政府部门认可才能实施，若沟通时间过长，可能导致资本投入周期较长，直接影响项目的实际回报率；另一方面投资方若缺乏专业的产业园区物流基地运营经验与广泛的客群基础，或令老厂房改建项目实际营收低于预期，导致它无法顺利纳入资产证券化产品资产包，也会令投资方获利难度骤增。

上述涉足老厂房改建投资的新基建投资基金负责人向记者直言，随着众多产业业态出现巨大变化，投资方在老厂房改建规划实施方面能否“与时俱进”，同样影响其成败。比如以往合同运输相对简单，主要是将企业产品从一个地方运输到另一个地方，但随着当前很多产业上下游协同效应持续增强，如今越来越多企业需要将产品同时从多地运往多地，因此物流基地能否及时响应企业的更复杂供应链管理与配送需求，很大程度影响企业是否愿意入驻；此外，产业园区与物流基地的节能减排成效，也成为企业入驻的重要考量依据。

赵明琪指出，当前物流及产业基地正从快速发展迈向高质量发展。对产业基础设施投资方而言，这不仅仅是造仓储基地的问题，选址对不对、能否抵御经济周期、能否面向更多元化的客群提供高效仓储物流服务，都会直接影响物流基地在一个较长周期里持续创造较高的效益与业绩表现。

“因此，我们要深入研究客户及产业，及时应对市场、供应链和产业变化，其中包括龙头企业发展所催生的新产业链生态，区域市场人群集中密集所衍生的大消费供应链变化，以及产-销-配这条产业链之间的关系正发生的新变革等。只要将这些关系理清理顺，再考虑如何为相关产业链运作效率提升进行配套与服务保障，以专业能力创造产业升级价值，将是普洛斯对所有产业园区与物流基地（包括老厂房改建）选址投资的重要关注点。”她强调说。